Еще одним важным изменением является подробная регламентация порядка реализации заложенного недвижимого имущества по соглашению сторон путем проведения торгов (открытого аукциона). Так, в новой редакции статьи 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» указаны порядок расчета суммы вознаграждения организатора торгов и порядок уведомления залогодателя о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Установлены следующие случаи обязательного привлечения оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при обращении взыскания:
Рассмотрим, какие именно изменения внесены в Закон «Об ипотеке». В первую очередь, обращаем ваше внимание на изменение сроков извещения о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства. Если ранее организатор публичных торгов извещал о них не позднее чем за 30, но не ранее чем за 60 дней, то теперь информация о торгах размещается не позднее чем за 10, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. Информация должна быть опубликована в периодическом изданииP официальном информационном органе органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества, а также размещена в сети Интернет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации .
Согласно новой редакции статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом «Об ипотеке», а при реализации движимого имущества необходимо руководствоваться Законом «О залоге».
6) законом установлены иные случаи .
5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
3) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
Обратите внимание! Расширен перечень ситуаций, при которых взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда:
Претерпел изменения порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Законодательство предусматривает возможность удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества по решению суда, а также без обращения в суд. В последнем случае ранее необходимо было заключить нотариально удостоверенное соглашение, а теперь оно не требуется, если иное не предусмотрено законом. Таким исключением, к примеру, является обязательное наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, оговоренное статьей 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Применительно к движимому имуществу участие нотариуса необходимо, когда залогодательP физическое лицо. В этом случае соглашение заключается при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество . Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд допустимо заключить в любое время . Это может быть как отдельный документ, так и соглашение в рамках договора о залоге . При неисполнении залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке закон допускает обращение взыскания на такое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве .
В условиях кризиса неплатежей по банковским кредитам, заемным средствам и пр. наиболее примечательным является новый пункт в статье 348 ГК РФ. В соответствии с ним обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается, если в течение 12 месяцев более чем 3 раза были нарушены сроки внесения платежей несмотря на то, что просрочки были незначительны .
Более категорично сформулирована норма пункта 2 статьи 348 ГК РФ, определяющая основания обращения взыскания на заложенное имущество. В прежней редакции этого пункта отмечалось, что в обращении на взыскание может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного залогом, крайне незначительно, а размер требований несоразмерен стоимости залога. Новая редакция дает более четкие указания. Нарушение обязательств признается крайне незначительным (если не доказано иное) при одновременном выполнении двух условий: сумма неисполненного обязательства менее 5% от размера оценки предмета залога и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет меньше 3 месяцев .
Законодательство допускает использовать одно и то же имущество в качестве залога по нескольким обязательствам. При этом возникший новый залог именуется последующим. Внесенные в статью 342 ГК РФ дополнения защищают интересы лиц, обладающих предшествующим залогом. Так, в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом .
Обзор нововведений начнем с первой части Гражданского кодекса РФ. Теперь удовлетворение требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться не только путем продажи заложенного имущества, но и путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя . Случаи и порядок передачи в собственность заложенного имущества устанавливаются законами .
Федеральный закон от 30.12.2008 306-ФЗ внес важные изменения в целый ряд законодательных актов, касающихся процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации. Новшества затронули Закон «О залоге», Гражданский кодекс РФ, федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об исполнительном производстве». Рассмотрим содержание изменений подробно.
экспертно-консультационного отдела компании ПРАВОВЕСТ
руководитель юридического направления
Новые правила обращения взыскания на заложенное имуществоКосихин Дмитрий Юрьевич,
"В курсе правового дела", 2009год, 6
Комментариев нет:
Отправить комментарий